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Expansión

Imagínese usted un piso de 100 metros cuadrados en las mejores zonas de la ciudad de Berlín, en un edificio antiguo representativo de principios de siglo XX, totalmente rehabilitado, de los más deseados, y que estaba pagando, antes de febrero de 2020, un alquiler 3.000 euros. Y de repente, a partir de febrero de 2020, se aprueba una ley que como máximo sólo hay que pagar 1.200 euros: una rebaja de 1.800 euros en el alquiler. Todo un ejemplo de mala redistribución de la riqueza. En Londres, París, Ginebra o Bruselas, un piso similar supondría pagar más del doble que el de Berlín.

Así fue hasta el 25 de marzo de 2021, día en el que el Tribunal Constitucional alemán puso fin a este disparate legal, conocido popularmente como el Mietendeckel (límite a las rentas de alquiler), que entró en vigor en febrero de 2020. La sentencia del Constitucional es demoledora para el Gobierno regional de Berlín: anulación completa de la ley, definida como “nula e inconstitucional”.

La fundamentación de la sentencia se basa en la aplicación de los Artículos 70 a 74 de la Ley Fundamental de la Constitución Alemana: una comunidad autónoma (land), no puede tomar competencias del Estado cuando éste ya asume exactamente las mismas en leyes federales. Sin mayor discusión. Sin entrar en contenidos.

Leyes federales sobre alquileres

Pero la gravedad de la situación reside en que ya existía desde el año 2015 una ley de control de las rentas de alquiler de mercado de la vivienda. Concretamente, dos leyes federales al respecto conocidas como Mietpreisbremse(freno a las rentas de alquiler) en sus versiones aprobadas por el Parlamento y plasmadas en el Código Civil alemán, de junio de 2015 y de enero de 2019.

Estas leyes a nivel federal establecen una limitación de rentas de alquiler de vivienda basadas en unos parámetros preestablecidos de valoración: año de construcción, calidad de su equipamiento, estado de modernización, tipo de edificio, calificación energética y zona de la ciudad.

Asimismo, la primera limitaba por ley la posibilidad de repercutir a los inquilinos una serie de mejoras realizadas por el propietario en la vivienda: ahorro energético, remozar instalaciones comunes o mejorar la calidad interior de la vivienda, es decir, inversiones que pudieran elevar el estándar de la vivienda. Ello además de las obligadas reparaciones, siempre a cargo del propietario.

La nueva versión de esta ley federal, la del año 2019, endurecía sustancialmente estos criterios iniciales para el propietario, debido a la subida generalizada de las rentas de alquiler en las grandes ciudades. Una consecuencia del mayor desarrollo del mercado laboral y la necesidad de vivienda para el más de millón y medio de refugiados (fundamentalmente iraquíes) que había que alojar. Tales factores generaron drásticas subidas en la demanda de alquiler, siempre en las grandes ciudades, que la nueva versión de la Ley Federal venía a regular, y esta vez, de forma mucho más enérgica que la primera.

Sin embargo, la Ley de Berlín anulaba cualquier tipo de subida, contradiciendo a la ley federal. No respetaba los contratos existentes y provocaba bajadas exageradas en los alquileres. En el caso de las viviendas de lujo, podían llegar a suponer una reducción de más del 50% de la renta que se fijaba en el contrato. La sentencia del Constitucional junto a la anulación de la ley, con efectos retroactivos, también define la necesidad de lograr un equilibrio de intereses entre inquilino y propietario.

Es muy grave que un Gobierno regional se aventure a perder tiempo y recursos en la demagogia de intentar políticamente legislar una materia que, además de desequilibrada, no es de su competencia. El alcalde-presidente de Berlín, Michael Müller, tiene recursos sobrados para no entrar en este tipo de experimentos. Pero había una razón fundamental: el Gobierno berlinés se renueva este año, en septiembre de 2021, en paralelo con las elecciones federales. El tiempo apremiaba para cosechar el voto fácil.

Una derrota política monumental

El actual Gobierno de Berlín es una mezcla tripartita y fallida entre: a) unos socialdemócratas radicalizados (pertenecientes al SPD); b) un Partido Verde “bipolar”, que en el norte del país, por ejemplo en Berlín, pretende justificar la ocupación de viviendas y la expropiación de las mismas, frente a los más razonables del sur, que se han convertido en cordiales lobistas del sector automovilístico, como sucede en el estado de Baden-Würtenberg; y c) los antiguos comunistas reconvertidos de la RDA (Die Linken), autores materiales de este despropósito legal, con el consentimiento de los dos anteriores.

Los tres partidos tenían que dejar su impronta particular en una ley innecesaria, para disimular el fracaso de un gobierno regional, incapaz de cumplir los objetivos que tenía de construir viviendas, para lo que sí ostentaba competencias. La ciudad tiene históricamente una cuota de alquiler del 80%. Con la ley, ahora anulada, se buscaba el voto masivo de los inquilinos, independientemente de las necesidades de la ciudad en materia de vivienda.

Desde la entrada en vigor de esa ley, la oferta de vivienda en alquiler se había reducido en más de un 40% en cuatro meses. La movilidad laboral se antojaba casi imposible, pues ningún inquilino iba a dejar su vivienda con una renta tan baja. Y, asimismo, provocaba un envenenamiento de las relaciones entre inquilinos y propietarios, ya que las bajadas de renta eran obligadas por ley, con multas de hasta 500.000 euros, acompañadas de incitación política a los inquilinos a presentar denuncias. Tales bajadas eran totalmente desmesuradas, sin que ningún peritaje o sentencia pudiera calibrar objetivamente si la misma estaba justificada. Y como la vivienda suponía prácticamente precios similares en caso de estar rehabilitada o avejentada, todos los servicios asociados a las reformas se pararon de forma inmediata.

Los perdedores de la operación deberían ser los representantes políticos del SPD, la izquierda comunista y los Verdes, que sabían perfectamente a qué jugaban. También pierden muchos inquilinos, a los que el Gobierno regional engañó con regalos electorales que no podrá cumplir. Querían conceder rebajas de alquileres que saldrían del bolsillo de los que compraron viviendas para alquilar. Es decir, de aquellos propietarios que creían en la vigencia de la legislación claramente definida en las competencias federales. Al final, la seguridad jurídica será la que promoverá una ampliación de la oferta de inmuebles en alquiler y, en definitiva y gracias a ello, una contención en los precios.


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